Stalo se zřejmým, že na §§ 980 - 986 nového občanského zákoníku má navázat novela katastrálního zákona, která prý zajistí, že institut tzv. materiální publicity nebude možné zneužít k nelegálnímu převodu nemovitostí.
Mnoho lidí se v této době obracelo na katastrální úřady, realitní kanceláře a jiné instituce s žádostí o vysvětlení paragrafů NOZ, resp. s dotazy na pojistky v novém katastrálním zákonu, které zamezí zcizování nemovitostí. Některé solidní realitní kanceláře se o toto vysvětlení pokusily, např. RK Remax:
Jak je to s ukradenými domy a pozemky dle nového občanského zákoníku?
Uplynulé měsíce koloval elektronickými médii článek s alarmujícím titulkem „Nenechte si ukrást domy a pozemky!1“ Autor ve svém článku hovoří o připravovaném zákonu z dílny jistých realitních kanceláří (na objednávku realitních bossů), díky kterému bude možné podvodně připravit poctivé občany o jejich nemovitosti. Autor nastiňuje dokonce postup, jakým se tak může stát: „Pokud např. na základě úřední chyby si někdo koupil od realitní kanceláře něčí dům, aniž by jeho majitel cokoli tušil, koupě byla neplatná a poškozený se nemusel obávat, že o svůj dům přijde. Podle nové zákonné úpravy je to však nyní tak, že pokud tato doba nesprávné evidence překročí 3 roky a vlastník na tuto skutečnost včas nezareaguje, může být jeho dům (pole, zahrada…) zcela legálně prodán, protože nový zákon říká, že po těchto třech letech se chybný údaj stává platným!“ Tolik k základnímu poselství výše zmiňovaného článku.
Ze strany makléřů RE/MAX jsme často na právní úpravu nového občanského zákoníku dotazováni. Uvedený článek dle svého kontextu reaguje na ustanovení § 985 a 986 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“), která upravují metodiku pro zajištění souladu mezi zapsaným a skutečným právním stavem a ochranu osob dotčených v jejich právech vadnými nebo nesprávnými zápisy v katastru nemovitostí. Bohužel důvodová zpráva k NOZ o těchto ustanovení přiliš nepojednává, chybí i odborná literatura. Dle našeho názoru vyplývají z ust. § 985 a 986 NOZ následující pravidla:
Pokud vlastník zjistí, že jeho vlastnické právo k nemovitosti bylo podvodně převedeno na jinou osobu, musí do jednoho měsíce od tohoto zjištění požádat katastr nemovitostí o vyznačení poznámky spornosti. Do dvou měsíců poté musí doložit katastrálnímu úřadu, že podal žalobu k soudu na určení vlastnického práva. Pokud toto vlastník učiní a následně u soudu prokáže, že opravdu o své vlastnické právo přišel podvodným jednáním, bude opět zapsán jako vlastník dotčené nemovitosti, a to bez ohledu na to, zda byl nabyvatel této nemovitosti (tj. osoba aktuálně zapsaná v katastru nemovitostí) v dobré víře či nikoli. Tomuto nabyvateli pak nezbyde nic jiného, než nemovitost vrátit původnímu majiteli a požadovat od podvodníka náhradu škody (resp. vydání kupní ceny, kterou za předmětnou nemovitost podvodníkovi zaplatil).
Tento postup je však možný pouze tehdy, pokud neuplynuly od převodu vlastnického práva více jak tři roky. Pokud se tedy vlastník nemovitosti nedozvěděl, že jeho vlastnického práva bylo podvodně převedeno na jiného a již uplynuly tři roky od tohoto převodu, pak bude muset takový vlastník kromě prokázání, že pozbyl vlastnické právo podvodně, prokázat u soudu, že současná osoba zapsaná v katastru nemovitostí nebyla při nabytí vlastnického práva v dobré víře. V dobré víře jistě nebude sám podvodník, který na sebe vlastnické právo převedl, ale pokud toto vlastnické právo převedl dál na nic netušícího kupujícího, který byl vzhledem ke všem okolnostem v dobré víře, že kupuje nemovitost od vlastníka, pak bude tento kupující chráněn proti původnímu vlastníkovi. Původnímu vlastníkovi pak nezbyde nic jiného, než žalovat podvodníka o náhradu škody.
Výše popsaný postup tedy neznamená, že by po třech letech ztrácel původní vlastník automaticky své vlastnické právo, ale pokud na změnu zápisu po dobu tří let nepřišel a nemovitost již aktuálně vlastní jiná osoba, který ji nabyla v dobré víře, pak se již původní vlastník nedomůže vydání předmětné nemovitosti.
Předmětná ustanovení nového občanského zákoníku tedy řeší střet dvou základních ústavních principů, ochranu vlastnického práva a ochranu dobré víry. Nejde zde pouze o vlastníka nemovitosti, ale jde také o ochranu nic netušícího kupujícího, který by měl být chráněn, pokud koupí nemovitost od osoby zapsané v katastru nemovitostí a je v dobré víře, že tato osoba je skutečným vlastníkem. Ačkoli výslovná úprava v zákoně může budit jisté vášně a pochybnosti, ochrana dobré víry nabyvatele nemovitosti je již dnes akcentována zejména v judikatuře Ústavního soudu ČR. Nejedná se tedy o nic převratného.
Autor předmětného článku se nejspíše bojí, že za ním přijde někdo, kdo bude uvádět, že je již tři roky zapsán jako vlastník v katastru nemovitostí, a že je v dobré víře, že je skutečným vlastníkem například bytu. Ovšem může být v dobré víře nabyvatel, který si po tři roky v předmětném bytu ani jednou nebyl, před samotnou koupí si jej neprohlédl, neužíval ho, neboť od něj nemá ani klíče? Pravděpodobně tato osoba ani neplatila do fondu oprav, případně služby za odvoz odpadu, provoz výtahu, spotřebu energie ve společných částech domu, apod. Ovšem pokud bude taková osoba zapsaná v katastru nemovitostí, bude muset platit daň z nemovitosti. Pokud tedy stávajícímu vlastníkovi nemovitosti nepřijde po dobu tří let složenka na daň z nemovitosti, pak by měl zpozornět. Samozřejmě je vhodné alespoň jednou za tři roky zkontrolovat, zda nedošlo k nějakému zápisu v katastru nemovitostí. Nový katastrální zákon, který je aktuálně projednáván v Poslanecké sněmovně přináší některé nové instituty, které by měly ještě více ztížit podvodné převody nemovitostí.
1 http://hofirekjan.blog.idnes.cz/c/261525/Nenechte-si-ukrast-domy-a-pozemky.html
Mezitím jsem obdržel zprávu od již zmiňovaného pana J. V. (který se obrátil se žádostí o vysvětlení celé problematiky na některé státní instituce), v níž mne seznamuje s výsledky svého dotazování:
Vážený pane,
obdrželi jsme Vaší korespondenci s paní Jarmilou Daňkovou z Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního, která se týká zásady materiální publicity zakotvené v novém občanském zákoníku.
Materiální publicitu katastru nemovitostí, jakož i jiných veřejných seznamů, zakládá ustanovení § 984 odst. 1 nového občanského zákoníku. To stanoví, že není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla právo za úplatu v dobré víře od osoby oprávněné podle zapsaného státu.
Ve Vašem dopisu navrhujete, aby byl do katastru nemovitostí zapsán vklad převodu vlastnického práva až po písemném potvrzení ze strany vlastníka nemovitosti. Domníváme se, že takový postup by řízení o vkladu zkomplikoval a též prodražil. Podle návrhu katastrálního zákona musí příslušný katastrální úřad vždy zkoumat, zda nejsou důvody, pro které by mohla být listina, jež je titulem pro změnu vlastnického práva, neplatná. Katastrální úřad tak bude například přezkoumávat, zda vlastnické právo podle zapsaného stavu svědčí osobě, která je podle smlouvy převodcem. Katastrální úřad tedy bude zkoumat, zda listina, která je podkladem pro zápis změny vlastnického práva, obsahuje projev vůle vlastníka nemovitosti. Není tedy dle našeho názoru nutné zatěžovat vlastníka další povinností učinit projev vůle ve vztahu ke katastrálnímu úřadu, pokud tento vyplývá již z listiny, která je podkladem pro zápis.
Samozřejmě, že je možné zneužít podpis vlastníka včetně jeho úředního ověření, které se pro tyto listiny vyžaduje. To je koneckonců možné už dnes. Nicméně stejně zneužitelné by bylo Vámi navrhované prohlášení. Obranu proti takovým zneužitím má v sobě zakotvenou nový občanský zákoník v ustanovení § 986. To umožňuje tomu, kdo tvrdí, že byl provedeným zápisem dotčen, uplatnit poznámku spornosti. Pokud je poznámka spornosti uplatněna do jednoho měsíce ode dne, kdy se o zápisu účastník dozvěděl, působí poznámka spornosti vůči všem, kterým svědčí popíraný zápis. Na tuto úpravu pak navazuje návrh nového katastrálního zákona, který stanoví povinnost katastrálního úřadu vyrozumět účastníka řízení, bez ohledu na to, zda byl zastoupen (ve Vámi uváděném případu vlastníka nemovitosti) o provedení vkladu na adresu uvedenou v katastru nemovitostí. Poznámka spornosti tak způsobí, že nový nabyvatel nebude moci být v dobré víře o nabytém vlastnickém právu. Osoba, která se brání zápisu, pak bude moci podat k soudu určovací žalobu. Tímto tedy bude zajištěna ochrana proti fiktivním zápisům.
Dle našeho názoru nový katastrální zákon přináší lepší řešení obdobné situace, než je tomu za stávajícího stavu. Dle dnešního stavu se vlastník zastoupený na základě fiktivní plné moci bez vlastní iniciativy ani o vkladu nemusí dozvědět. Byť naše právo vychází ze zásady, že nikdo nemůže převést více práv, než sám má, je v některých případech tato zásada judikatorně prolamována ve prospěch práv nabytých v dobré víře. Za stávajícího stavu by tedy vlastníci nemovitostí měli být více ostražití, než za stavu, který je připravován.
S pozdravem
Mgr.et Mgr. Dana Prudíková, Ph.D ředitelka legislativního odboru
Dobrý den,
text, na který odkazujete, je nám znám. Předně je třeba uvést, že se nejedná o nějaký zákon “na základě objednávky realitních bossů” či utajovaný zákon (autor používá označení „kmotrovský“). Jde o nový občanský zákoník, který nabývá účinnosti od 1.1.2014. Návrh nového občanského zákoníku vznikl v rámci rekodifikace soukromého práva, předkladatelem návrhu byl ministr spravedlnosti. Přípravu a projednávání návrhu provázela široká publicita, pro ilustraci připojuji odkaz umístěný na webových stránkách Ministerstva spravedlnosti http://obcanskyzakonik.justice.cz/cz/uvodni-stranka.html.
Nový občanský zákoník přináší celou řadu změn týkajících se nemovitostí, mimo jiné mění definici nemovitosti, rozšiřuje okruh práv k nemovitostem (nově např. právo stavby, pacht) a obnovuje zásadu materiální publicity, která v našem právním řádu platila do roku 1951, stále platí v Rakousku a stejná úprava je i v Německu.
Zásada materiální publicity je upravena v §§ 980 až 986 nového občanského zákoníku a velmi zjednodušeně ji lze vyjádřit tak, že po splnění stanovených podmínek chrání nabyvatele práva k nemovitosti, pokud věcné právo nabyl za úplatu a v dobré víře od osoby zapsané v katastru. Tato zásada je do našeho právního řádu implementována velmi vyváženě, je doprovázena zpřísněním právní úpravy ohledně zkoumání projevu vůle a zlepšením vyrozumívání vlastníků o provedených zápisech v katastru.
Pokud jsou katastrálnímu úřadu předloženy listiny k zápisu do katastru, je u dotčených nemovitostí vyznačena plomba. Návrh nového katastrálního zákona počítá s tím, že o vyznačení plomby je vlastník nemovitosti automaticky informován do datové schránky, kterou si může nechat bezplatně zřídit. Pokud by tak byly katastrálnímu úřadu předloženy zfalšované listiny, podvod je v tomto okamžiku odhalen a ke vkladu vůbec nedojde.
Pokud by ke vkladu došlo, protože vlastník např. nemá datovou schránku, a to, že jsou listiny (např. plné moci) zfalšovány, nebylo odhaleno, je zde další pojistka - o provedeném vkladu je informován nejenom zmocněnec prodávajícího, jak ukládá správní řad, ale nově i dosavadní vlastník nemovitosti a to písemně na adresu evidovanou v katastru. Případný podvod by tedy byl znovu odhalen. Skutečný vlastník může ve lhůtě 30 dní katastrálnímu úřadu oznámit, že s provedeným zápisem nesouhlasí. Katastrální úřad u dotčených nemovitostí vyznačí tzv. poznámku spornosti a vlastník má 60 dní na to, aby podal u soudu žalobu. Poznámka spornosti bude vyznačena až do rozhodnutí o podané žalobě a bude rušit dobrou víru každého, kdo bude vycházet ze zápisů v katastru, takže v těchto případech se zásada materiální publicity neuplatní.
Jak vyplývá z uvedeného, na ochranu zájmů vlastníků byl kladen velký důraz, zákon dává jasné a účinné prostředky obrany pro případ podvodného jednání.
Pro úplnost musím reagovat na část textu týkající se naznačených úmyslných chyb či podvodů úředních osob. Představa autora textu je naivní a mimo realitu, když zcela pomíjí zákon o odpovědnosti státu za škodu způsobenou při výkonu veřejné moci (zákon č. 82/1998 Sb., ve znění pozdějších předpisů). Podle tohoto zákona stát objektivně odpovídá za škodu způsobenou nezákonným rozhodnutím či nesprávným úředním postupem.
Tato vysvětlení kompetentních osob jsou dle mého názoru nedostatečná, protože obchází jádro problému. To spočívá v následujících otázkách:
1. Proč není majitel nemovitosti informován před tím, než se s jeho nemovitostí, resp. zápisem v katastru něco děje, ale až následně, tj. poté, co došlo ke změně v zápisu? Např. v Rakousku, kde rovněž platí materiální publicita, musí být u změny zápisu v katastru nemovitostí fyzicky přítomen vlastník.
2. Tzv. pojistky proti nelegálnímu převodu nepočítají s možností, že s podvodníkem bude spolčen úředník katastrálního úřadu. Proč?
Panu J. V. jsem sdělil své názory následujícím emailem:
Hezký den,
pokusím se komentovat Vámi přeposlanou reakci p. Daňkové.
Je signifikantní, že na Vaši jasně formulovanou otázku (”Bylo by, po schválení zmíněného zákona, možné na základě úřední chyby v zápisu KN přijít o vlastnická práva?”) nedává jednoznačnou odpověď. Ta by totiž musela znít “Ano”. Místo toho mluví o tzv. pojistkách, které mají zabránit…atd. To hlavní ale neříká - totiž to, že v případě, že tyto pojistky selžou, se po 3 letech stává chybný či zfalšovaný zápis platným! A toto je přece jádro problému - nikoli to, kdo nový OZ navrhl, jaké zákony mají v Německu nebo Rakousku či jak to u nás bylo kdysi. To je pouze odvádění pozornosti od toho, že od 1.1.2014 bude možné za určitých okolností připravit lidi o jejich majetky, a to nevratně a zcela legálně.
Mimochodem - ani zápisy v KN u nás dnes nejsou spolehlivou garancí. Když dojde k nějakému sporu, neřeší to katastrální úřady, ale dají od toho ruce pryč a řeknou, že to má vyřešit soud. Evidence KN prý slouží pouze jako prostředek k vyměřování daní! Domnívám se, že stát, který negarantuje svým občanům nezpochybnitelnou platnost zápisů v KN, neplní jednu ze svých hlavních funkcí, totiž právo na soukromé vlastnictví. Proč se mají o tak samozřejmých věcech, jako je řádné právo k užívání domu, jejich vlastníci soudit?!
Pro koho byly tedy tyto paragrafy vytvořeny? Snad pro lidi, kteří využívají své domy k bydlení? Nikoli! Byly vytvořeny právě na tzv. “ochranu” těch, kdo s pozemky a domy obchodují! Řečeno slovy p. Daňkové - “chrání nabyvatele práva k nemovitosti, pokud věcné právo nabyl za úplatu a v dobré víře od osoby zapsané v katastru”. To, že tato “ochrana nabyvatele” se děje na účet vlastníka prostřednictvím tříleté “promlčecí doby”, už p. Daňková nezmiňuje…
Nemělo by to být tak, že by si kupující měl zjistit relevantní informace o kupované nemovitosti a případně nést následky, když se dodatečně zjistí, že byla někomu ukradena? V ostatních případech (např. koupě auta) to tak přece je. Proč tedy má být koupě nemovitosti výjimkou? Odpověď je jasná - protože se tím realitním bossům obrovským způsobem usnadní jejich transakce…
Když si někdo koupí kradené auto (ať už úmyslně či v dobré víře, že kradené není) a po 5, 10, 15… letech se zjistí, že bylo kradené, vrátí se původnímu majiteli. Představme si situaci, že by se po 3 letech stala koupě kradeného auta legální! Absurdní? Ano - ale v případě domů a pozemků to bude přesně takto!
Některé pasáže z dopisu p. Daňkové jsou až tragikomicky infantilní - prý moje představa je naivní a mimo realitu, neboť stát je povinen nahradit škodu vzniklou výkonem veřejné moci atd. Co k tomu říci? Možná by si p. Daňková měla zjistit, jak to na KÚ chodí, protože mimo realitu žije spíš ona. Pokud stát nahradí škodu, tak až po často několikaletém soudním sporu. Ano, lidé se o svůj dům, který jim bude ukraden, mohou soudit - pokud na tuto krádež přijdou včas. Po 3 letech jim už žádný soud jejich dům nevrátí… Co bylo na dosavadním zákonu tak špatného, že musel být takto změněn? Nebylo lepší nechat jej v platnosti a garantovat tak lidem, že nikdo za žádných okolností a v žádné tříleté době nemůže přijít o svůj dům či pozemek? Kdo měl zájem na tom, aby vlastnická práva lidí byla takovýmto neslýchaným právním paskvilem zpochybněna a de facto omezena na 3 roky?
No - a ty pojistky… Jsou opravdu tak několikastupňově stoprocentní? Toto tvrzení p. Daňkové je neuvěřitelné, urážející soudnost lidí a zcela mimo realitu. Vychází totiž z předpokladu, že úředníci na KÚ jsou andělské, nezkorumpovatelné bytosti. “Pokud by byly katastrálnímu úřadu předloženy zfalšované listiny, podvod je v tomto okamžiku odhalen a ke vkladu vůbec nedojde.” Opravdu? A co když úředník dostane tak tučný úplatek, že podvod “neodhalí”? Pak prý je tu další pojistka - je informován dosavadní vlastník. Opět - a co když informován není? Pak už pro podvodníky stačí pouze 3 roky počkat - a krádež je legální! Vždyť majitel se nijak nebránil, nedal věc k soudu, takže je všechno O.K. Že majitel o změně v KN vůbec nevěděl? Tak to má prostě smůlu, ale každý - i úředník na KÚ - se přece může zmýlit či přepsat, ne?
A jsme zpátky u jádra problému, jemuž se p. Daňková velmi obezřetně vyhnula - ani slovem se totiž nezmínila o tříleté době, po jejímž uplynutí se už není možné dovolat práva, protože po třech letech již platí “materiální publicita”. To je eufemismus pro známé lidové “co je psáno, to je dáno”. A v tomto konkrétním případě domů a pozemků to napsané bude platit i tehdy, když půjde o prachobyčejnou loupež…
(pokračování)
2024 ©