Velkou neznámou nyní bylo, jak bude připraven nový katastrální zákon, resp. zda bude obsahovat relevantní pojistky proti možnému zneužití materiální publicity. Začátkem roku 2012 začala o přípravě katastrálního zákona informovat média. Na serveru Aktuálně.cz byl např. otištěn následující článek:
Katastr nemovitostí má být spolehlivější, chce vláda
4. 1. 2012 16:15
Praha - Vláda přijala návrh věcného záměru nového katastrálního zákona, který si vyžádá připravovaná změna občanského zákoníku. Nový zákon má například rozšířit počet věcných práv zapisovaných do katastru, nově definuje také nemovitost.
Vláda má návrh zákona schvalovat ve druhém čtvrtletí letošního roku tak, aby nový předpis mohl nabýt účinnosti shodně s novým občanským zákoníkem 1. ledna 2014.
“Jedná se o změny takového rozsahu, že na ně nelze reagovat pouhou novelizací dosavadních katastrálních předpisů, ale musí být přijat nový katastrální zákon, který se obsahu nového občanského zákoníku přizpůsobí,” uvedlo ministerstvo zemědělství v předkládací zprávě.
Problematiku katastru nemovitostí, dosud uspořádanou dvěma zákony, má do budoucna upravovat jeden zákon. Nový katastrální zákon má nahradit současný zákon o katastru nemovitostí a zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem.
Chystané legislativní změny mají vnést na realitní trh více jistoty, uvedl již dříve předseda Českého úřadu zeměměřického a katastrálního Karel Večeře.
Zatímco nyní je možné zápis v katastru soudně zpochybnit, nová úprava bude počítat s takzvanou materiální publicitou. To znamená, že zápis v katastru bude mít přednost před skutečností a každý se bude moci na údaje v katastru plně spolehnout.
V katastru se v souladu s chystaným novým občanským zákoníkem nově objeví také skutečnosti, které se dosud nezapisovaly. Nepovinně se bude moci do katastru zapsat například nájem.
Nyní však došlo k nečekanému zvratu. Návrh katastrálního zákona, který byl vládě předán, obsahoval právní vady takového rozsahu, že vyvolal nové pobouření veřejnosti. Lze jen těžko odhadnout, jak by celá věc dopadla, kdyby se do celé záležitosti kromě jiných subjektů nezapojilo i Občanské sdružení majitelů domů. Jeho předseda začal razantně jednat, přičemž kontaktoval vládu i Parlament:
Novela katastru umožní krádeže domů, bojí se majitelé
Praha - Návrh novely, kterým se bude ve středu zabývat vláda, usnadní krádeže domů za bílého dne. Obávají se toho alespoň majitelé nemovitostí.
“Pokud vláda novelu přijme a nezmění ji ani Parlament, půjdeme až k Ústavnímu soudu,” tvrdí předseda Občanského sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí (OSMD) Tomislav Šimeček.
Podle předkladatele návrhu novely katastrálního zákona, kterým je ministerstvo zemědělství, se však norma naopak snaží vyhovět opakovaným stížnostem Ústavního soudu na to, že na katastr není právní spoleh.
“Otázkou možných podvodů jsem se zabývala a budu ji zítra chtít probrat i na vládě,” sdělila v úterý Aktuálně.cz místopředsedkyně kabinetu a předsedkyně Legislativní rady vlády Karolína Peake (LIDEM), která s OSMD o věci jednala.
Chrání novela bílé koně?
“Nesmíme se dozvědět, že nám někdo krade nemovitost, teprve až nám je ukradena,” glosoval předseda OSMD podstatu vady, kterou podle něj novela zavádí.
Už dnes podle něj přibývá případů, kdy někdo podvodem, například na falešný občanský průkaz, na sebe přepíše nemovitost, která mu nepatří. “Většinou to bývá Rumun nebo Ukrajinec, který to hned prodá. Sehraje bílého koně a zmizí,” vysvětluje Šimeček.
Když na to majitel včas přijde a podvod prokáže, všechny následné převody nemovitostí se zruší. Jenže to zároveň vnáší do katastru trvalou právní nejistotu, kterou systému opakovaně vytknul Ústavní soud.
“Katastr nemovitostí ČR není založen na takových zásadách, které by umožňovaly jednat s plnou důvěrou v jeho obsah, a není tak naplněna jedna z jeho základních funkcí, jež od něj občané právem očekávají,” cituje důvodová zpráva návrhu nález Ústavního soudu ze srpna roku 2006.
Nebo návrh jen brání spotřebitele?
Tuto nejistotu má novela odstranit. Vychází totiž z nového občanského zákoníku, který zavádí zásadu takzvané materiální publicity, podle níž na databázi typu katastru musí být právní spoleh.
“Je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje,” píše se v novém občanském zákoníku, který má začít platit v lednu 2014. “Je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje,” stojí v úvodu Hlavy II týkající se věcných práv.
Podle důvodové zprávy dnes katastrální zákon budí v lidech “nekorektní” dojem, že se touto zásadou řídí a že vlastnictví nemovitostí zapsané v katastru je nezpochybnitelné. Skutečnost je ale často jiná a dokáže lidem hodně komplikovat život.
“Pozdějším nabyvatelům jednajícím v této důvěře pak zpravidla nezůstane nemovitost a někdy jen s obtížemi vymáhají vrácení kupní ceny,” píše se v důvodové zprávě. Promlčecí lhůta u podvodného zápisu do katastru je dnes 10 let, takže zkušení investoři do nemovitostí vědí, že na katastr spoléhat nelze, a dělají si proto privátní průzkumy vlastnických řetězců.
Jenže podle majitelů domů se vládní novelou v katastru vystřídá jedna nejistota za druhou.
Trik je v tom, že člověk, který na sebe nemovitost podvodem převede, může být - a podle Šimečka často bývá - předem domluvený s někým, kdo ji od něj obratem koupí. “Tento kupec už je ale podle občanského zákoníku chráněn vírou v dobrou vůli, takzvanou materiální publicitou,” tvrdí Šimeček.
Katastr si “může” ověřit, vy musíte zaplatit
“Pokud předložíte návrh na zápis do katastru, který je formálně v pořádku, katastr nezjišťuje pravost údajů. Provede zápis, čímž se změní vlastník bez ohledu na to, že jde třeba zrovna o podvod. Teprve pak dává vědět původnímu vlastníkovi,” tvrdí Šimeček.
I v samotném znění návrhu zákona je napsáno, že tam, kde katastr používá databáze, které nepožívají ochrany dobré víry, katastrální úřad je pouze “může” porovnat se svými údaji a uvést je do souladu. Novela přitom ke čtyřem zpoplatněným službám katastru přidává 15 nových, které byly dosud zdarma. Podle ministra financí Miroslava Kalouska (TOP 09) je důvodem to, aby katastrální úřad fungoval kompetentně.
V sázce je přitom pro majitele nemovitostí hodně, protože změna podvodného zápisu v katastru je podle Šimečka možná jen u soudu.
“Tři roky platíte právníky, čekáte na výsledek, a teprve pak budete moci nakládat s vaším majetkem, který vám byl ukraden,” tvrdí Šimeček, podle kterého stát novelou zlodějům vlastně garantuje, že se mohou stát majiteli nemovitostí a původní vlastník s tím několik let nebude moci nic udělat.
Datové schránky by katastr zdržovaly
Majitelé nemovitostí sdružení v OSMD proto po vládě žádali, aby jim novela zaručila, že se o změnách v katastru týkajících se jejich nemovitostí dozvědí v “rozumné lhůtě” před samotnou změnou v katastru. Podle Šimečka by to mělo být formou zásilky do datové schránky. Krádežím by se tak podle něj zabránilo.
Karolína Peake bude na vládě o obavách majitelů nemovitostí jednat, zásadní změny v novele, jejímž autorem je Český ústav zeměměřičský a katastrální, ale zřejmě od ministrů čekat nelze.
“Při jednání, kterého se sdružení obává, by se jednalo o podvod, a tedy stíhatelný čin,” sdělila Peake Aktuálně.cz. “Také doručování oznámení při zahájení řízení může neúměrně celé řízení o vkladu protahovat, a to postihne všechny,” dodala.
V platnost by měla vstoupit v lednu 2014 a první rok by měla státní pokladně ušetřit až 300 milionů. Od roku 2016 pak i přes miliardu ročně.
autor: Karel Toman
Server TN.cz uveřejnil podobnou zprávu:
Podvodníci nám ukradli kvůli díře v zákonu majetek za 1,5 miliardy. Od roku 2014 bude hůř
Jediný zápis v katastru nemovitostí vás může připravit o střechu nad hlavou, falešných převodů majetku přibývá. A nový zákon to podvodníkům ještě usnadní, odborník hovoří o legalizaci krádeží.
Jedna a půl miliardy korun. Takové výše loni dosáhla hodnota ukradených nemovitostí, k nimž podvodníci přišli administrativní kličkou. Jak to funguje? Přijdou jednoduše na katastrální úřad s falešnými podklady a s vaším padělaným podpisem. Úřad zápis změní, ani vás o tom nemá povinnost informovat (takže to neudělá), zloděj vaši nemovitost urychleně prodá další osobě a zmizí s penězi. Zůstanou po něm dva napálení majitelé a jedna nemovitost, na niž máte nárok oba. Kupce totiž chrání ustanovení o “dobré víře“ – on také nevěděl, že se stal obětí podvodu a sám nepodváděl.
A s nástupem nového občanského zákoníku, jehož účinnost připadá na leden 2014, se situace ještě zhorší. Dosud měl zápis v katastru informační funkci, nový zákon ale dává zápisu váhu přiznání majetkového práva. Krátce řečeno: kdo je v rejstříku zapsán jako majitel, tomu dům či pozemek patří. A tečka. Podle předsedy Občanského sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí (OSMD) Tomislava Šimečka jde o legalizaci krádeží zákonem. Příslušné pasáže občanského zákoníku by podle něj měly mít odloženou účinnost, dokud se situaci nepodaří uspokojivě vyřešit.
“Musí být vytvořeny podmínky pro pořádnou a důkladnou kontrolu podkladů pro zápis o převodu nemovitosti – patřičné pasáže zákona by tedy měly mít odloženu účinnost. Katastrální úřad není ochoten podklady důkladně kontrolovat, není schopen rozlišit, zda se jedná o padělek, nebo ne. Stalo se už také několikrát, že problém neodhalil ani notář, potvrdil pravost podpisů a všechno se ukázalo jako falešné. Nesmí se stát, aby zákon stál tak, že dojde k falešným převodům, zákon tomu musí zabránit. Ale vláda se tváří, že znění občanského zákoníku je úplně v pořádku, a ukradení majetku je vlastně posvěceno zákonem,” uvedl Šimeček pro TN.cz.
Nešťastného zákonného ustanovení si je vědoma i vláda, v polovině února prošel sněmovnou v prvním čtení návrh nového katastrálního zákona, který má mezeru napravit. Jenomže podle Tomislava Šimečka neřeší vůbec nic. V zásadě chce návrh dvojí: zpřísnění kontroly zápisů a povinnost úřadu informovat vlastníky, když chce někdo jejich nemovitost přepsat. Jenomže zákon počítá s tím, že tuto informaci pošle jedině do datové schránky a nikam jinam.
OSMD se snaží o podobě zákona vyjednávat. “Jednali jsme s předsedou Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního Karlem Večeřem a nepodařilo se najít žádnou smysluplnou dohodu. Jediné, k čemu byl ochotný, bylo poslat před provedením zápisu vlastníkovi upozornění do datové schránky, aby mohl rychle konat. Jenomže datovou schránku má půl procenta lidí,“ upozornil předseda sdružení.
Zákon teď leží ve dvou sněmovních výborech, kam bude OSMD docházet na projednání. Na stejný problém jako Šimeček poukazovali už poslanci Michal Doktor (dříve ODS, dnes nezařazený) a Ivan Ohlídal (ČSSD). Vlastníci podle nich musejí být informováni jiným způsobem, ideálně takovým, jaký si sami zvolí – ať už chtějí e-mail nebo SMS.
Jenomže podle předsedy Šimečka se dají zfalšovat i případné adresy. Řešení zatím hledá. “Nevím ještě přesně, jak to ošetřit, teď jednáme o variantě spolupráce s policií,“ naznačil.
A poslanec Ohlídal zmínil i druhé závadné ustanovení. Nový katastrální zákon totiž nepřipouští opravný prostředek proti rozhodnutím, kterým se zápis povolí. Když se neozvete do měsíce, případně do tří let, když prokážete, že jste nebyli řádně informováni, zápis je definitivně a nezvratně platný.
“Jelikož se rozhodnutí katastrálního úřadu týká vlastnického práva, které je základním právem zaručeným Listinou, je nezbytné připustit i soudní přezkum rozhodnutí,“ myslí si Ohlídal. Jelikož řádnou informací je míněno zaslání do datové schránky, může se snadno stát, že za tři roky zjistíte, že nebydlíte. Jednoduše proto, že žádnou datovou schránku nevlastníte a současné znění zákona nenařizuje úřadu, aby vás informoval jinak.
V tuto chvíli se oběti krádeží nemovitostí mohou obrátit na soud, ale nápravy se stejně domáhají velmi těžko. “Než ten soud doběhne, a to jsou i čtyři roky, vlastníci nemohou s nemovitostí nakládat. Ten podvodník jim znemožní zacházení s majetkem, nemohou například ručit za hypotéku, rekonstruovat,“ popsal předseda Šimeček.
Doplnil analogii z Itálie, kde platí, že majetkové právo zakládá právě zápis v katastru nemovitostí. “Ale nikdy ho nemůže provést vlastník, vždycky to musí být prostřednictvím notáře a ten také za všechno ručí v plné výši. To je ovšem taky špatné řešení, protože za každý zápis o převodu nemovitosti si notář bere pět až deset procent z ceny nemovitosti, a to se hrozně prodraží. Je lepší jiný způsob, ten teď budeme hledat,“ dodal.
Prozatím bohužel platí, že pokud chcete mít jistotu, že vám váš majetek pořád patří, měli byste občas do katastru nemovitostí nahlédnout. Sám od sebe vás nikdo informovat nebude.
tn.cz / Kateřina Surmanová
(pokračování)
2024 ©